Problém
Stručná historie areálu:
- Od roku 1922 sloužil areál potřebám společnosti Telegrafia, zaměřené na radiotelegrafii a výrobu telefonních, telegrafních a signalizačních přístrojů, radiostanic a rozhlasových přijímačů
- Za války (1939-1945) se podnik podílel na válečné výrobě, včetně výroby obrazovek a elektronek pro radary
- 31. 12. 1945 byl podnik znárodněn a začleněn do celostátního národního podniku TESLA, který se následně stal samostatným podnikem TESLA Pardubice n.p.
- V roce 1950 se stal součástí podniku Ústav pro výzkum a vývoj radiotechniky Opočínek
- Na konci 80. let byly posledními komerčními produkty TESLA Pardubice satelitní receivery (Popular) a radary Ramona a Tamara
- 1. 7. 1993 byl státní podnik Tesla Pardubice zprivatizován a koupila ho společnost HTT s.r.o. za 155 mil. Kč. Výroba v areálu skončila a během pěti let podnik zkrachoval
- 17. 12. 1997 koupil objekty brněnský podnikatel Miroslav Orel
- 23. 5. 2000 koupila celou bývalou Teslu Pardubice tchajwanská společnost FOXCONN, která areál Kyjevská nepotřebovala
- 20. 6. 2003 darovala společnost FOXCONN areál do vlastnictví Pardubického kraje
- Po roce 2003 předal Pardubický kraj areál zdarma městu Pardubice. Plánované pomocné provozy nemocnice se neuskutečnily
- V roce 2005 byl areál zařazen do seznamu brownfieldů
- V roce 2014 proběhla demolice v rámci areálu (viz přiložená Průvodní zpráva - Demolice bývalého areálu Tesla, Kyjevská č. p. 37, Pardubice)
- V září 2020 odkoupila budovu Telegrafie Univerzita Pardubice
- V listopadu 2020 došlo k územnímu rozhodnutí
- V lednu 2021 akvírovala pozemky společnost Linkcity Czech Republic
- V únoru 2021 byla zahájena výstavba první etapy
Areál přímo sousedí s krajskou nemocnicí, která je hned naproti Areálu přes Kyjevskou ulici. Areál byl zastavěn průmyslovými objekty v různém stupni zchátralosti. Areál nebyl řadu let využíván, objekty byly prázdné. Na ploše Areálu byly, kromě budov a přístřešků, i zpevněné plochy, podzemní kolektory pro rozvod sítí a inženýrské sítě. Areál byl oplocen, brány a vstupy byly zamčené a zabezpečeny proti vstupu cizích osob.
Areál bývalé Tesly Kyjevská má celkovou výměru 24.669 m2. Parcely, na kterých byl umístěn kryt CO, mají celkovou výměru 1.104 m2. Územní plán stanoví pro většinu plochy Areálu funkci Smíšené území městské – SM.
Kromě běžných stavebních nákladů na samotnou zástavbu, příslušnou infrastrukturu s přípojkami a nové komunikace v Areálu je třeba uvažovat specifické náklady na demolice objektů v Areálu; dopravní připojení Areálu na komunikace, tj. nová křižovatka na Kyjevské ulici a případná protihluková opatření podél severní hranice Areálu v závislosti na funkčním využití.
Řešení problému
Město Pardubice v roce 2016 zahájilo průzkum trhu, jehož cílem bylo zjistit zájem potenciálních investorů o nákup Areálu a následný development. Pro potřeby testování trhu byla vytvořena několikastránková prezentace, jejímž cílem bylo představit areál bývalé Tesly Kyjevská, cíle Města pro rozvoj lokality a získat zpětnou vazbu potenciálních investorů. Na investory směřovaly následující dotazy:
- Jak byste funkčně využili dané území?
- Zachovali byste objekt Telegrafie, nebo preferujete demolici všech objektů v areálu?
- Budete podmiňovat zaplacení kupní ceny některou z navazujících projektových fází (např. územním rozhodnutím apod.)?
- Jak byste navrhovali řešit dopravní napojení areálu?
Potenciální zájemci o areál nejčastěji hovořili o možnostech rezidenční zástavby, kterou by mohla vhodně doplnit v blízkém okolí chybějící občanská vybavenost (zejména obchody, ale i např. školky) nebo pobytové zařízení pro seniory. Méně vhodný z hlediska polohy areálu i velikosti trhu je pak komerční development v podobě výstavby kancelářských budov. Budovu Telegrafie je možné v případě jejího zachování využít jako komunitní centrum pro místní občany (kulturní prostory, zázemí pro místní spolky, kavárna apod.) a částečně také jako výstavní prostory. Vzhledem ke stavu a dispozici objektu však toto řešení nebude ekonomicky efektivní. Hotel a podobná ubytovací zařízení jsou z hlediska dostupnosti i atraktivity lokality nejméně vhodným funkčním využitím areálu.
Součástí podmínek prodeje areálu za strany města se stalo také vybudování dopravního napojení, které mělo zajistit dopravní napojení areálu z nadjezdu z ulice Kyjevská a posílit dopravní vazby pro příjezd do areálu nemocnice.
V roce 2018 bylo vypsáno výběrové řízení a 21. 6. 2018 rozhodlo zastupitelstvo města o pronájmu a následném prodeji areálu. Vítězná společnost Linkcity musela do 18 měsíců od podpisu nájemní smlouvy předat městu zaregistrovanou územní studii, hrubopisy územních rozhodnutí a oznámení o záměru EIA. Do té doby platila městu nájemné.
Převod areálu na společnost měla dvě zásadní odkládací podmínky:
- Firma musí mít vydané pravomocné územní rozhodnutí a pravomocné stavební povolení na dopravní napojení celého areálu. Výhradně po jejich splnění bude areál převeden na Linkcity.
- Po převodu pak musí firma do čtyř let přestavět minimálně 75 procent areálu.
V roce 2019 Linkcity představilo studii budoucího využití areálu a na jaře 2020 začala nabízet na prodej/rezervaci byty na stránkách https://www.novatesla.cz/. Původní studii vytvořilo architektonické studio Adam První. Celé území však bylo povoleno na základě Dokumentace pro územní rozhodnutí, které navrhly Ateliér Tsunami z Náchoda a MedPavlík z Pardubic.
Na konci září 2020 firma Linkcity požádala o vydání územního rozhodnutí o umístění stavby „Čtvrť Nová Tesla“ v lokalitě Pardubice – Pardubičky. Územní rozhodnutí pro výstavbu celého projektu obdržela společnost v listopadu 2020.
V únoru 2021 byla zahájena výstavba čtvrti „Nová Tesla“.
Projekt je rozdělen do tří etap, v nichž došlo či je v realizaci výstavba bytových domů, řadových rodinných domů, obchodního domu včetně sadových úprav. Přičemž aktuálně (7/2024) je dokončena již druhá etapa zahrnující jak bytové jednotky (196), tak 11 řadových rodinných domů, ale i obchodní centrum s prodejnou Penny market.
Jeden z bytových domů, který pojme jedenáct bytů, bude navíc celý ze dřeva. Developer pro jeho realizaci oslovil ke spolupráci tým architektů, projektantů a dalších odborníků ze studia Prodesi/Domesi. Hlavním úkolem Prodesi/Domesi bylo přijít s řešením, které by odpovídalo technicky i konstrukčně a zároveň vyhovovalo všem akustickým a bezpečnostním normám souvisejícím s výstavbou bytového domu. Ten tak bude zkonstruován z CLT panelů, které se architekti rozhodli zviditelnit v interiéru – z materiálu tak vzniknou pohledové stropy. Panely z exteriéru nebudou vidět, nicméně prvek dřeva bude zachován díky modřínovému obložení lodžií.
Kompletní dokončení projektu tedy spadá na konec roku 2025. Brownfield tak bude úspěšně zrevitalizován.
Vedle rezidenční části nechybí ani obchodní centrum a zhruba 162 parkovacích míst, které slouží místním obyvatelům, nakupujícím a zároveň návštěvníkům nedaleké nemocnice. Další parkovací stání jsou pro rezidenty, většinou v podzemním podlaží.
V rámci projektu došlo k vybudování obslužných komunikací k nově vznikajícímu areálu "Nová Tesla" a dopravního napojení z ulice Kyjevská.
Linkcity dále provede rozsáhlé terénní úpravy s důrazem na množství zeleně – bude vysázeno celkem 54 nových stromů. Principiálně jsou v projektu navržená stromořadí podél nových ulic, geometrická skupina stromů na nově vytvořeném náměstíčku a dále skupinová výsadba stromů na dalších vhodných plochách. Díky revitalizaci si místo zanechá své genius loci a zároveň získá moderní tvář.
Univerzita Pardubice v prosinci 2021 koupila od developera bývalou budovu Telegrafie, která je nejstarším objektem v celém průmyslovém areálu. Užitná plocha dvoupodlažní Telegrafie je asi 3200 m². Budou v ní odborné laboratoře, posluchárny, menší knihovna, studijní oddělení, zázemí pro akademické pracovníky, zasedací místnosti a bistro. Fakulta zdravotnických studií Univerzity Pardubice dnes sídlí v budově společně se Střední zdravotnickou školou Pardubice asi 2,5 kilometru od nemocnice. Současné prostory a podmínky pro komfortní výuku přestávají s ohledem na rozvoj fakultě stačit.
V roce 2Q/2025 by podle posledních rozhodnutí expertů měla proběhnout demolice stávajícího objektu a univerzita vypíše veřejnou soutěž na zhotovitele stavby. Pak už budou na řadě stavební práce, které by měly skončit v roce 2026. Ve stejném roce by se na místě a s připomínkou historické Telegrafie měla otevřít nová fakulta pro přípravu budoucích všeobecných sester, zdravotnických záchranářů, porodních asistentek nebo také radiologických asistentů.
Náklady, finanční náročnost
Město areál bývalé Tesly Kyjevská nejprve pronajmulo a následně prodalo nejméně za základní cenu ve výši 35 milionů korun společnosti Linkcity Czech Republic a.s., která zvítězila ve výběrovém řízení. Společnosti Linkcity také získala, po pravomocném povolení na výstavbu v uvažovaném rozsahu, pohyblivou složku v předpokládané hodnotě zhruba 10 milionů korun (tzv. „bonus za výškově prostorovou optimalizaci zastavitelnosti“).
Celkové náklady přesahují 1 mld. Kč (1. fáze přes 320 mil. Kč, 2. fáze 500 mil. Kč, 3. fáze 230 mil. Kč).
Jednotlivé domy/byty se prodávají do vlastnictví či se řeší s renomovaným parterem družstevní bydlení a byty tedy jsou nabízeny také jako družstevní.
Cena za realizaci dopravního napojení jenom v rozsahu rampy dosahovala částky 30 mil. Kč. Náklady na demolice činily přibližně 30 mil. Kč. K tomu byla realizována rozsáhlá a kompletní infrastruktura v rámci areálu, byly řešeny také zastaralé vedení inženýrských sítí, případně přeložky.
Udržitelnost
Revitalizace areálu bývalé Tesly Kyjevská je příkladem udržitelného rozvoje, který integruje ekologické a ekonomické. Projekt zahrnuje znovuvyužití brownfieldu, což minimalizuje zábor nových půd a chrání zelené plochy před urbanizací. Plánované stromořadí a skupinová výsadba stromů významně přispějí k ekologické rovnováze a zlepšení mikroklimatu v oblasti. Použití dřevěných CLT panelů pro konstrukci jednoho z bytových domů ukazuje na snahu o snižování uhlíkové stopy a využívání obnovitelných materiálů. Energetická efektivita budov a moderní infrastruktura snižují provozní náklady a zajišťují dlouhodobou udržitelnost.
V rámci projektu byl využit i materiál z demolic, který byl nadrcen na požadovanou frakci a dodán do betonové směsi. Zpracovaný betonový recyklát byl v objemu 183 tun. Dalším faktorem, který byl na Nové Tesle použit, byly betonové konstrukce z betonu se sníženou uhlíkovou stopou. Bylo uloženo cca 1 100 m3 takového betonu a tím se podařilo snížit uhlíkovou stopu o 27% oproti standardnímu betonu s cementem třídy CEM I. Na rodinných domech se instalovaly FVE panely, tepelná čerpadla či zelené střechy. Ta je také i na supermarketu. Zajímavostí může být i porovnání výstavby z CLT panelů vs. klasická stavba (Beton, cihla). U CLZ panelů je uhlíková stopa nižší o 15%. Na zbylých domech poslední etapy se budou instalovat FVE systémy, které pomůžou snížení nákladů na celkový provoz domu.
Výstupy, výsledky, dopady
Projekt je umístěn do již usazené zástavby Pardubiček, která má veškeré zázemí poklidné čtvrti Pardubic. Skvělé spojení do města, blízkost železniční dopravy a nemocnice přinese obyvatelům dokonalý komfort bydlení ve městě a blízkost přírody zároveň. Nedaleká cyklostezka, park a blízká řeka umožňují sportovní vyžití o volných chvílích. Projekt revitalizace areálu bývalé Tesly Kyjevská přinesl významné změny a přínosy pro město Pardubice a jeho obyvatele. Tyto nové obytné a komerční prostory významně přispěly k oživení oblasti a vytvoření nové moderní obytné čtvrti. Univerzita Pardubice zakoupila a plánuje přestavbu historické budovy Telegrafie, čímž dojde k posílení vzdělávacích kapacit města a zvýšení kvality výuky. Výsledkem revitalizace je také zlepšení dopravní infrastruktury a vytvoření přímého napojení na ulici Kyjevská, což usnadňuje přístup k nové čtvrti. Zelené plochy a stromořadí přispívají ke zlepšení životního prostředí a celkové estetiky oblasti.
Odkaz na web
https://www.novatesla.cz/
Zdroje